سيكون هذا العام مخصصاً للتكيف مع قانون مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) الجديد بشأن جمعيات الملاك.

دبي: من غير المرجح أن تشهد رسوم الخدمات على العقارات المملوكة ملكية حرة في دبي أي زيادات حادة هذا العام، وذلك مع دخول قانون جديد حيز التنفيذ الكامل. وقد يكون لدى مالكي العقارات ما يدعو للتفاؤل، إذ من المحتمل أن تنخفض نفقات الصيانة وغيرها من الأعمال في العام المقبل.

يعود ذلك إلى أن مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) قد تولت زمام الأمور بالكامل في تدقيق تكاليف صيانة العقارات وكيفية تحديد رسوم الخدمات. وقد اختارت المؤسسة 19 شركة تدقيق معتمدة للقيام بهذا العمل لصالح جمعيات الملاك والشركات التي تمثل مصالح أصحاب المنازل.

قال سعيد الفهيم، الرئيس التنفيذي لشركة ستراتوم لإدارة جمعية الملاك، التي تشرف على محفظة تضم أكثر من 10,000 وحدة سكنية في دبي: “قبل صدور القانون، كان بإمكان جمعية ملاك أو مطور عقاري تعيين شركة ما لإجراء التدقيق، وكان يتم تقديم ذلك إلى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) والحصول على موافقتها. أما الآن، فلا يمكنهم فعل ذلك، فقد عينت المؤسسة المذكورة مدققين خارجيين خاصين بها لمراجعة السجلات واتخاذ قراراتهم بأنفسهم.”

“في الواقع، تقوم مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) بتحديد الميزانية ورسوم الخدمات. ومن غير المرجح أن تتأثر هذه المؤسسة بطلبات رفع رسوم الخدمات فوراً إذا كانت جمعية ملاك أو مطور عقاري يعملان برسوم أقل لمدة سنتين أو ثلاث سنوات.”

في شهر نوفمبر الماضي، تم طرح القانون الجديد بشأن “العقارات المشتركة”، والذي منح فعلياً جمعيات مالكي المنازل صلاحية تحمّل مسؤولية صيانة أصولهم.

كما وضع القانون مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) في صميم الإشراف على تنفيذ جميع التغييرات بالكامل.

الآن، يجب تقديم جميع عمليات التدقيق المالي السابقة إلى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) بحلول 30 يناير. وبحلول 15 مارس، يجب الانتهاء من مراجعات الميزانية. (في السابق، لم يكن هناك جدول زمني محدد).

عواقب واسعة النطاق

قانون عقارات الملكية المشتركة (JOP) له تأثير عميق. إليكم نقطتين رئيسيتين منه:

• يجب على المطور تقديم المستندات اللازمة لتأسيس جمعية ملاك في غضون 60 يومًا من استلام شهادة إتمام تتعلق بذلك المشروع. ويمكن منح تمديد إضافي لمدة 30 يومًا. ولكن لا مجال لأي مطور للاستمرار في تأجيل هذه الخطوة.
• لا يمكن للمطور أن يكون له دور مباشر في وضع ميزانية لتشغيل المبنى وإدارته بعد التسليم.

قال سمير لاخاني، المدير الإداري لشركة جلوبال كابيتال بارتنرز: “إن روح القانون لا تقتصر على وقف “الزحف” التصاعدي لرسوم الخدمات فحسب، بل تهدف أيضاً إلى زيادة الشفافية، والتحصيلات من مالكي العقارات، وإنفاذ القانون بحيث تنخفض رسوم الخدمات الإجمالية”.

كبح الزحف التصاعدي

“لكن هذا سيستغرق بعض الوقت حتى يظهر أثره. سيكون هناك بعض الراحة لأصحاب العقارات، هذا أمر مؤكد.”

“سيقع على عاتق شركات إدارة جمعيات الملاك مسؤولية تعزيز إجراءاتها وبذل العناية الواجبة، مما سيستلزم زيادة في تكاليفها العامة غير المباشرة. وهذا بدوره سيشكل ضغطاً على شركات إدارة جمعيات الملاك الأصغر حجماً، ومن المتوقع حدوث عدد من عمليات الدمج والاستحواذ”.

ادفع… وإلا

ما يقوله لاخاني بشأن تحصيل رسوم الخدمة -أو الجزء المفقود منها- صحيح.

يقول سعيد الفهيم من شركة ستراتوم إن نسبة عدم سداد مالكي العقارات للمستحقات المترتبة عليهم تبلغ 40% تقريبًا من بين 12 ألف وحدة سكنية تديرها الشركة. وتشير مصادر أخرى في هذا القطاع إلى أنها تواجه أيضاً حالات مماثلة من تعليق تحصيل رسوم الخدمات التي تقدمها.

قد يعود ذلك إلى أن معظم تلك الوحدات مؤجرة، وأن مالكيها مقيمون في الخارج. وكان الاعتقاد السائد حتى الآن أنه رغم قدرة جمعيات الملاك وشركات إدارتها على إثارة ضجة كبيرة، فقدرتها على تحصيل المستحقات محدودة.

لكن قانون عقارات الملكية المشتركة (JOP) الجديد ينص على سبيل انتصاف قوي. يقول سعيد الفهيم: “في غضون شهر من عدم السداد، يمكن توجيه إشعار قانوني إلى المالك”. “ثم يمكنهم التوجه إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية (التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي) وحجز الوحدة… وإذا لزم الأمر، طرحها في مزاد علني.”

“ينص القانون بوضوح على أن لكل مبنى ميزانيته الخاصة التي يُدار بها. إذا لم يسدد جميع مالكي العقارات مستحقاتهم، سينهار النظام بأكمله. ومن خلال تمكين شركات إدارة جمعيات الملاك، لن يكون الوضع سهلاً على مالكي العقارات الذين لا يدفعون رسوم الخدمات”.

تشديد الرسوم “الغارقة”

ينص القانون على تخصيص 15% من الرسوم المحصلة لتغطية “التكاليف الغارقة”، أي التي لا يمكن استردادها، والتي تتعلق بأعمال الصيانة أو الإصلاح اللازمة للمبنى مع مرور الوقت. أما النسبة المتبقية البالغة 85%، فتُستخدم لأعمال متنوعة مطلوبة خلال السنة التقويمية نفسها.

سيتم الاحتفاظ بجميع الأموال التي تم جمعها بهذه الطريقة في حساب ضمان، مع الاحتفاظ باحتياطي صندوق الاستهلاك على نحو منفصل.

وقال الفهيم: “لن تتمكن جمعيات الملاك بعد الآن من الاستفادة من صندوق الاستهلاك (صندوق سداد الديون) وقتما تشاء”.

“سيتعين على مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) ومدققي حساباتها تقديم أسباب وجيهة لأي استخدام لصندوق الاستهلاك. كل ما يتعلق بصيانة العقارات يصبح أكثر شفافية يوماً بعد يوم… وقد ساهم القانون في تسريع هذه العملية.”

لجان أصحاب المنازل

ستحتاج مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) أيضًا إلى الموافقة على كل لجنة من لجان إدارة جمعيات الملاك، وهذا يُعدّ تحسّنًا كبيرًا عن السابق. وقال الفهيم: “ستُعطى الأولوية في اللجان للمستخدمين النهائيين الذين يعيشون في عقاراتهم، وليس للمستثمرين من مالكي العقارات”. وأضاف: “ستُرسل مؤسسة التنظيم العقاري رسائل بريد إلكتروني تدعو إلى تقديم طلبات الانضمام إلى لجان إدارة جمعيات الملاك”.

“أولئك الذين لديهم مصلحة مباشرة في المبنى يتمتعون الآن بالأفضلية، فقد قضى القانون بوضوح على جميع الثغرات التي كانت موجودة في الماضي”.